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房地产市场从“任性”趋向“理性”

发布日期：2017-02-08 来源：常州日报浏览次数：字号：〖大中小〗

　　2016年的房地产市场在中央“防风险、挤泡沫”的主基调下，第三季度起各热点城市密集出台调控措施，第四季度市场温度骤降，部分三线四线城市也相继加入调控行列。在此背景下，常州的楼市也经历过年初的低迷、第三季度的快速上涨、年末的平稳收官。常州绿都房地产有限公司副总经理、营销策划总监杨冰认为，常州的房价水平已经回归理性，这也将有助于后期房地产市场的转型升级。
房价应与城市发展匹配
　　2016年，北上广深等一线城市平均房价继续居高不下的同时，部分热点二线城市房价飞速上涨，城镇化率与产业升级转换也正处于良性发展阶段，从而进入新一线梯队。日前，安居客发布的一份报告显示，去年表现最抢眼的并不是北上广深，而是新崛起的苏州、南京、合肥、厦门等城市，平均涨幅均超过30%，但如果以此来考量一个城市的发展水平显然是不科学的。虽然房价也在一定程度上反映了一个城市的发展，但判断一个城市所处的地位，势必要对这个城市进行综合考量。
　　“原来的常州房价与城市地位、经济发展水平并不相匹配，经过这么多年的发展，尤其是2016年市场的暖风，让常州的房价终于回归到了理性水平。”杨冰说。
　　“这几年，常州每平方米房屋均价始终徘徊在6500元左右，常州老百姓对于市场的预期也是‘不会涨’，而一线城市的房价即便一路上涨预期却依然是‘还会涨’，实际上这与常州的城市发展水平已经渐渐不相适应。”杨冰认为，常州的“价格洼地”，倒是在一定程度上受周边一二线城市投资需求外溢影响，吸引了外地消费者前来购房置业。
　　杨冰举例说，从房屋本身的角度来看，无论是用材用料还是施工工艺，常州的房屋建造都不比一线城市差，甚至人工成本更高、施工工艺更严格。经过多年发展，常州的房价终于在2016年迎来了实质性的变化，各个板块均有所突破。在杨冰看来，目前的房价水平正在回归理性，同样回归理性的还有老百姓对房价的心理预期，这将对后期房地产转型升级起到作用。
房屋品质应同步提升
　　从房屋均价来看，刚刚过去的2016年的常州楼市无疑是迎来了一股“小阳春”，市场需求得到进一步释放，房屋品质、居住环境也同步提高,这也是房地产市场回归理性的表现之一。
　　2014年销售量3亿元、2015年销售量4亿元、2016年销售量11亿元……绿都万和城作为常州市房地产协会副会长单位，一直在稳扎稳打，早在2011年项目第一期建设的时候，就将房屋品质放在重要位置。
　　杨冰说，“建材的选用、施工工艺等都是按照高标准进行。” 过去一段时间以来，随着经济社会的快速发展，常州的城市面貌发生了翻天覆地的变化，市民的居住环境也得到了极大改善。之前由于市场供需关系不平衡，有的房子不愁卖，一些开发商注重眼前利益，在规划、设计上缺乏特色，建造了一些密度大、楼距小、户型差、缺配套的房子，这些房源已经不能满足老百姓的置业需求。
　　当前，住房的需求层次和居住观念发生了很大变化。人们更注重舒适、安全、健康、性能、环境和好的空气质量；更注重项目周边的学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务。对于房地产企业来说，应把握机遇，不断调整产品结构，从设计上下功夫，以人为本，多向市场提供有品质的绿色住宅、生态住宅。
加大商业地产“去库存”力度
　　“去库存”依然是去年楼市主基调。然而在去库存过程中，与其他很多城市一样，常州也出现了商品住宅库存比例下降较快，商业地产库存压力较大的现象。
　　对此，杨冰认为，常州商业体原有规划体量太大，受经济下行压力影响，开业率大波下降，闭店潮时有发生。商业中心的定位比较模糊，缺乏城市中心的概念，标准公里半径应该配置的商业比例过高且没有差异化。大部分仍以传统商业为主，创新商业体较少，运营成本过高且运营压力较大，商业转型升级较慢，甚至还停滞不前，依然依靠传统支持。
　　有资料显示，中国写字楼的供应将在2017年出现高峰，特别是新商务区建设带来大量的新增供应，使市场持续承压。另一方面，受到P2P退潮、外企经营预期无改善等因素影响，如何消化现有商业库存，各地也在出招。例如福建省明确提出，各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，做出住房套型结构调整或房地产项目转型。杨冰也提出了类似的建议，他认为在政策上建议鼓励商业地产库存向商品房住宅转化，对已有供应、未开发的房地产开发用地，允许开发企业调整商住比例。此外，对在建商品住房项目允许开发企业调整户型结构，对居民购买商住公寓用于自住的可享受住宅同等政策等。
房企转型要顺应改革趋势
　　当前，供需结构变化、居民住房消费升级正在促使房地产行业从“规模增长”向“质量升级”加快转型，未来房地产市场面临的不再是需求不足或没有需求的问题，而是需求改变了，产品却没有变，质量和服务跟不上的问题。
　　“2016年年底的中央经济工作会议重申了房子的‘居住’定位，既然是用来住的，就得要以人为本，以居住本质为核心，满足居住功能舒适度，便利性，满足居民幸福感。”杨冰说。“在提供品质，提升服务的同时，更要加强配套建设，公共设施，提供生活教育，健身，休闲，娱乐等全方位服务。让业主得到实实在在的实惠，增加市场预期，取得社会共识，才能实现长期健康发展。”
　　杨冰说，绿都万和城作为常州第一大盘也在逐步转型中。提高品牌体验度，做好业主增值服务，引进万科睿服务，完善配套飞龙实验中学、飞龙实验小学、国际双语幼儿园；自建4.7万㎡ minimall商业体，包括银行、菜场、超市、便捷酒店、游乐园等商业配套，以及规划的五星级酒店、写字楼、酒店式公寓、老年公寓等。